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Prezzi immobili Italia - Andamento del mercato immobiliare in Italia

Qual è l’andamento dei prezzi degli immobili in Italia? In questo articolo cercheremo di capire quali sono i fattori che influiscono sul cambiamento dei prezzi degli immobili in Italia e perché.

Andamento mercato immobiliare, quali sono i fattori che influiscono
Il mercato immobiliare è influenzato da innumerevoli fattori, eccone alcuni:
- fiducia;
- tassi di interesse;
- tasso di occupazione;
- costi di produzione.

Tutti questi fattori possono influire sul mercato in maniera variabile a seconda della categoria di acquirenti che affronta l’acquisto.

Categorie di acquirenti

Abbiamo raggruppato in tre macro categorie le varie tipologie di acquirenti, vediamo quali sono.

1. Le nuove famiglie: i giovani che intendono acquistare una casa per costruire una famiglia.
2. Gli investitori del mercato di sostituzione. Ovvero coloro che vendono un immobile per acquistarne un altro di valore superiore.
3. Gli investitori che comprano per mettere a reddito un immobile.

Adesso vediamo come sono combinati fra loro i vari fattori che influiscono sul mercato in base alle diverse categorie.

Fattori che influiscono sul mercato – La fiducia

La fiducia dei consumatori ha un valore determinante nel mercato immobiliare e sull’economia in generale. Prendiamo come esempio la famiglia tipo. Se la situazione economica familiare non è negativa ma c’è sfiducia nel futuro, l’acquisto di un immobile sarà sempre rimandato a periodi più favorevoli.
Molto spesso, però, si tratta di convinzioni personali dell’individuo che non rispecchiano la realtà. È sempre bene, quindi, rivolgersi a fidati esperti del settore. Soltanto così si potrà avere una proiezione quanto meno realistica del mercato per prendere poi la decisione più consona alle proprie esigenze.
Un altro aspetto dell’influenza della fiducia sul mercato riguarda la categoria di investitori che intende vendere un immobile per acquistarne un altro, il cosiddetto mercato di sostituzione. Questo si verifica generalmente quando c’è un aumento dei prezzi. In questo caso, infatti, si tende a vendere per poter acquistare un immobile di qualità superiore.
Se non c’è fiducia nel mercato, però, questa è un’operazione che verrà rinviata nel tempo, soprattutto se c’è un calo di prezzi. Infatti, l’investitore avrà seri dubbi sulla possibilità di vendere l’immobile in un mercato fermo e alla cifra giusta per acquistare quello nuovo.
Quindi, pur partendo da una base sicuramente più solida rispetto alla tipologia di acquirenti “nuove famiglie”, il mercato di sostituzione è comunque in grado di bloccarsi a seguito della sfiducia nell’economia.
Anche la categoria di investitori ha un valore importante in questo sistema. Questi, infatti, sono molto attenti all’andamento del mercato e spesso seguono le statistiche per decidere se è il caso di investire o meno. Ciò significa che, se il mercato è in un periodo di contrazione, gli investitori più esperti saranno i primi a non avere fiducia e rinviare l’investimento.

Fattori che influiscono sul mercato – Il tasso di interesse

Il tasso di interesse ha un grande potere sull’andamento del mercato immobiliare, i prezzi degli immobili, infatti, variano al variare dei tassi in maniera inversamente proporzionale.
Se i tassi di interesse a lungo termine scendono, il credito diventa meno costoso, pertanto più famiglie e imprenditori hanno accesso a mutui e prestiti che presentano rate o durata inferiore.
Tutto questo fa aumentare la richiesta di immobili e, secondo la legge della domanda e dell’offerta, ciò porta ad un aumento dei prezzi.
Viceversa, se il tasso di interesse è alto, meno famiglie riusciranno ad accedere al mutuo con una conseguente diminuzione della domanda e quindi un innalzamento del valore degli immobili.

Fattori che influiscono sul mercato - Il tasso di occupazione

Le criticità in questo caso sono ben conosciute, soprattutto per le nuove famiglie. L’occupazione e i risparmi sono due elementi essenziali. Se non ci sono o non sono sufficienti e non c’è l’intervento dei genitori, la scelta finale sarà l’affitto, e questo influenzerà il mercato.
La fascia d’età tra i 18 e i 34 anni rappresenta una grossa fetta delle categorie dei compratori, ma a supporto di questa fascia c’è la presenza dei genitori che con un contributo più o meno significativo sostiene l’acquisto della prima casa per i propri figli.
Quando ciò non avviene, per qualsivoglia motivazione, l’intera fascia di acquirenti può fermarsi.

Fattori che influiscono sul mercato – I costi di produzione

Il costo di produzione è la somma delle spese che un imprenditore deve sostenere per realizzare un bene attraverso un processo produttivo. Nel settore immobiliare questi costi comprendono il costo del suolo, il costo del progetto, quello di una prestazione ecc.
Con un maggiore costo di produzione il prezzo degli immobili sale e questo aspetto afferisce qualsiasi categoria di acquirenti, che siano essi imprenditori o nuove famiglie.

Andamento dei prezzi immobiliari in Italia, un po’ di dati

Alla luce di quanto detto finora è chiaro che il prezzo degli immobili in Italia varia al variare di una serie di fattori, tutti collegati tra loro. Questi ricadono, in maniera più o meno preponderante, su tutte le categorie di acquirenti.

Vediamo le variazioni degli ultimi due anni

Il 2020 è stato un anno difficile per tutti, la chiusura forzata in casa ha bloccato il mercato immobiliare ma ha portato gli italiani ad una nuova consapevolezza dei propri spazi abitativi. Il risultato è stata una grande richiesta di abitazioni con spazi esterni alla fine del lockdown.
Il mercato ha subito una battuta d’arresto ma meno grave del previsto, e, nel 2021 c’è stata una ripresa significativa. Secondo i dati Istat, rispetto al 2020 c’è stato un aumento dello 0,4%, mentre tra il primo e il secondo trimestre 2021 l’aumento è stato del 1,7%.


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